《民法典》中居住权带来的影响
《民法典》中居住权带来的影响
作者:梁亚兰  来源:铁岭市委党校政法教研部  时间:2020-08-31

最新颁布的民法典中增加了不少的新制度,其中最为引人瞩目的是用益物权中的居住权。“居住权”这一新型用益物权是民法典物权编的一大亮点。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

居住权的设立,影响将会十分深远。

一、居住权的存在,保障弱势群体权益

设立居住权制度的初衷是保障弱势群体的利益,强化房子的居住属性、稳定居住者的长久预期。

(一)有利于婚姻稳定

男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。比如小杰举全家族之力婚前买好了房子,然后相亲认识了现在的老婆,闪电结婚,一方面,家里人实在不太愿意加老婆的名字,另一方面,安全感又还是得给老婆,小杰可以和老婆签订一个《居住权合同》,然后跑去登记居住权:房子虽然是我名下的,但是你可以放心住,有合同在,又官方登记了,反悔不了,我没法翻脸赶你走,有利于婚姻家庭稳定。

(二)有利于解决离婚后居无定所

比如“王某诉蔡某某离婚后财产分割纠纷案”,房屋认定为被告的个人财产,房子只有一套,双方都没有能力再去买多一套房子但原告王某离婚后没有住处,没有稳定收入来源,且身体健康状况不好,属于婚姻法规定的生活困难,于是可以约定房子产权给一方,另一方只享有居住权,也就是现实中并不少见的离婚不离家,另一方就算离婚了也还能正常住。双方也可以进一步约定,另一方可以居住到有了新的住处为止。双方不能约定,法院也可判令其可继续在被告房屋中居住,这样弱势方就不至于一离婚就居无定所。

(三)有利于解决子女继承纠纷

很多父母将房产赠与子女时,希望能够在房屋上为自己设定稳定的居住权,若有居住权制度,双方只要到登记机构办理居住权登记即可,无须再约定。但在民法典物权编草案增加居住权制度之前,司法实务中,当事人只能靠双方约定来落实这种意愿,假如子女把房子出卖并过户给第三人,前述约定就无法实现,老人将无房可住,而在有居住权制度下,无论房屋所有权是否转让,均不影响居住权的实现。

比如,有的老人怕自己死后,房子一旦分完,时间长了,众多孩子就漠视自己配偶利益,推诿扯皮可以设立居住权,防止遗孀无立锥之地。再比如,老人再婚为了安抚子女,也为了防止新欢得到房子后就改嫁或转卖,可以去给新欢设立一个居住权。还有的老人给保姆或亲戚设立居住权,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。种种情况,有利于解决子女继承纠纷。

(四)有利于保障公租房人基本权益

《民法典》规定居住权原则上是无偿设立的,另有约定的除外。这意味着居住权也可以约定有偿取得。有人会问,有偿取得居住权的话,这跟租房子有什么区别呢?签订租赁合同后享有的权利是债权,是相对的权利;而签订居住权合同、登记后享有的权利是用益物权,是绝对的权利。这是两种完全不同类型、不同等级的权利。而且租赁合同最长不能超过20年,但是居住权合同可以签超过20年。对于长期居住在公租房、廉租房的人来说,设立居住权远远比签租赁合同要更令人心安。

公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障

二、为以房养老模式提供法律保障。

孤寡老人想卖掉自己的唯一房子变现,但又想继续住在自己原来的房子里,可以约定自己保留居住权,也就是房子可以过户到你名下,但我要在这里居住到我去世为止,我去世了,这居住权也消灭了,到时候你再去办理居住权的注销登记。这样安度晚年的方式可以叫以房养老”。

这几年“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身。有了居住权制度,以房养老模式就有了法律保障。

三、房产交易必然受到影响

《民法典》中居住权这一规定,对于日后二手房的购买有了一条必备的手续。居住权的到来,让房产交易变得更加复杂。过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来,房产查册,还要看是否存在“居住权”,一旦存在居住权,房产交易就不是那么简单了。毕竟,居住权与所有权分离,两者同属用益物权,权益关系相当。居住权的到来,相当于给房产加上新的“负担”,有了“负担”之后,房产交易必然受到影响。一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。因为,新房东也不能赶走居住权人。以后我们买二手房前,做产权调查时要特别注意下房子上有无设立居住权了,被设置了居住权的房子在到期前会大大贬值,如果有设置居住权的话,需要要求卖家妥善解决好相关纠纷。

无论如何,未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。



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